一、住宅小区智能化概念
住宅小区智能化系统是将建筑技术与现代计算机技术、信息与网络技术、自动控制技术相结合，将住宅小区的安全防卫、物业管理、多元信息服务与管理、家庭办公与智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理、居民生活提供高技术的智能化辅助管理手段，提高小区的物业管理和服务水平，以期实现快捷、高效的超值服务，为住户提供更加安全、方便、舒适的居家环境。
住宅小区智能化与建筑智能化有一定的区别。虽然它们实现智能化的技术手段是相同的，但服务对象、功能以及技术要求是不同的。住宅小区智能化具有更广域的空间，而不是集中在建筑物内。控制方式采取集散式的模式。住宅小区智能系统由于受到房屋售价的市场约束作用，它的投资强度要远远低于建筑智能化，因而更加注重性能价格比。
我国住宅小区智能化起步较晚。近年来，随着国民社会与经济的发展，居民生活水平明显提高，人们对住宅功能的要求也越来越高。住宅商品化为住宅小区智能化发展提供了机遇。目前我国小区智能化的技术水平及其相应的产品开发还处在一个初级阶段，大多相关产品的开发还主要是单一功能专用产品（如三表计量、红外报警等）。随着住宅小区智能化的普及与发展，住宅小区智能化的相关产品必将向更高水平的集成化发展，由单一功能专用产品，向多功能集成系统、一体化集成系统发展，使工程的设计安装更为简便，也将达到一个较佳性能价格比。
二、住宅小区智能系统基本功能要求
住宅小区智能化已成为当今住宅小区建设的热点。一些开发商正因意识到住宅小区智能化是提高售房卖点的手段之一，因而打着智能化的旗号售房。但是许多开发商和消费者对什么是住宅小区智能化、住宅小区智能化应该提供哪些基本的智能化功能模糊不清。因此，非常有必要规范住宅小区智能系统的概念和基本功能要求，使住宅小区开发商和购房消费者都清楚，一个具有智能化的住宅小区，它应有哪些智能化功能，住户从中能得到哪些物有所值的服务享受。
笔者认为住宅小区智能系统应该具备安全防卫、物业服务与管理、信息网络与布线，以及家庭智能化四个方面的基本功能要求。
（一）安全防卫
——小区出入口管理与周界防卫
——电子巡更
——闭路电视监控
——对讲（可视）与门禁控制
——住户报警与紧急求救
——防盗报警
——防灾报警（防火、防燃气泄漏、防溢水等）
（二）物业服务与管理
——物业管理综合信息服务（包括收费结算）
——远程抄收与管理（水、电、气、暖计量与收费）
——车辆出入、停放管理
——公用设备监控与管理（供水、供电、供暖、电梯、园林浇洒、垃圾储运、排污等）
——区域与公共照明
——电子公告与广告栏
——背景音乐与广播
（三）信息网络与布线
——模拟计量数据传送
——开关控制量传递
——程控数字交换（电话、传真通讯）
——视频（公共电视、有线电视、VOD点播）
——综合服务信息数据网（Internet、电子商务、远程医疗、远程教育、网上娱乐等）
（四）家庭智能化
——家庭办公
——室内人工环境调控（室内温度、湿度调节，室内外空气对流调节、室内空气净化等）
——家电智能控制
三、住宅小区智能系统分级发展的概念
上面简述了住宅小区智能系统应具有的基本功能。但笔者认为，这并不意谓着所有建造的住宅小区智能系统都要一步到位，达到所有功能要求。而是应该根据商品住宅的建造标准、小区的物业服务水准、售房对象、住户当前的消费服务及潜在需求、投资强度等因素综合考虑。那些仅提供了一些单一功能智能，例如仅有三表计量、可视对讲、防盗报警等某项功能的住宅小区就视其为智能化小区，笔者认为是不确切的。为了引导住宅小区智能化的发展，规范住宅小区智能化市场，推动住宅小区智能化产品的开发与技术进步，我们提出了住宅小区智能系统分级发展的概念。
住宅小区智能系统分级发展是基于当前商品房建造标准和其造价承受能力、基本的物业管理与服务要求、以及当前住宅小区智能化技术与产品的发展现状与未来发展的需要，将住宅小区智能系统分为三档，即基本型（低）、普及型（中）、发展型（高）。
基本型是住宅小区智能化应具备的基本的技术和智能化功能的要求。基本型智能化水平可以电话或电视通讯线作为数据传输的载体，重点实现安全防卫和物业管理系统智能化集成管理与服务，以及基本的信息服务所需的功能。投资强度一般在3000—5000元/户。基本型适用于中低档商品住宅小区和已建成的住宅小区的改造。
普及型住宅小区智能系统的技术要求，要在保证安全防卫和物业管理等方面的智能化系统集成的前题下，对信息网络和综合布线提出了适应信息时代发展的更高要求。应将三网合一，即电话、电视、Internet三网合一。采用高速宽带数据网络作为信息和数据传输的载体，基本解决网络功能与综合布线，带宽等信息平台问题，并为家庭智能化和未来智能化功能发展提供拓展的余地。普及型投资强度较基本型有所提升，一般在8000-1200元/户，适宜于中高档商品住宅小区。该档智能化水平之所以称之为普及型，我们认为它将在3-5年内，随着信息技术的发展与普及，小区智能化系统技术趋向成熟，而在住宅小区智能化建设中得以普及推广。
发展型顾名思义，是一段时期住宅小区智能化技术发展的追求。它是在普及型的基础上，进一步达到和满足家庭智能的要求。系统集成达到一体化的水平。
四、住宅小区智能系统基本技术要求
住宅小区智能系统是由系统设备、综合布线等硬件系统和软件系统所组成。应该具有一定的先进性、成熟可靠性、开放性、兼容性、拓展升级的性能，以及适宜的性能价格比。
（一）先进性
住宅是一个使用寿命较长的大件商品，因此，在选择智能化系统技术与设备时，要充分考虑一定的超前性，避免因技术落后造成整个智能化系统性能不高，过早淘汰。
（二）成熟可靠性
在充分考虑先进性的同时，要注意技术的成熟性和可靠性，极大限度地发挥投资效益，保证运行稳定和可靠，避免误动作。
（三）开放和兼容性
无论是系统设备、网络拓扑结构，还是操作软件应具有良好的开放性和兼容性，避免因硬件种类多而采用多种网络操作系统给系统集成和应用带来困难。要考虑有利于硬件升级与系统移植。
（四）升级性
随着社会与经济的不断发展和进步，住宅小区智能系统的规模、功能与技术水平将会不断提高，用户的需求也会不断变化。因此，住宅小区智能系统应充分考虑未来拓展的可能性，适应系统功能，服务水平升级发展的需要。
